Cómo subsanar una discrepancia de superficie en Catastro

Es más habitual de lo que parece: la escritura dice una superficie, el Catastro otra y, cuando se mide la finca, aparece una tercera. Las diferencias pueden venir de cartografías antiguas, de mediciones aproximadas en escrituras de hace décadas o de cambios en vallas y linderos que nunca se documentaron.

Mientras no se vaya a vender, heredar, hipotecar o construir, la discrepancia puede pasar desapercibida. Pero cuando llega uno de esos momentos, suele convertirse en un problema con plazo. Este artículo explica, en términos generales, cómo se aborda.

1. Primero, saber cuál es la realidad

Antes de pedir ninguna corrección hay que conocer la forma y la superficie reales de la finca. Para ello se realiza una medición topográfica georreferenciada, es decir, con coordenadas en el sistema oficial (ETRS89), que puedan superponerse a la cartografía catastral.

En la medición se recogen los elementos físicos que delimitan la parcela (muros, vallas, mojones) y, si hay dudas, lo que indiquen el propietario y, a ser posible, los colindantes.

2. Comparar con el Catastro y con el Registro

Con el plano en la mano se compara:

• la parcela catastral: forma, superficie y linderos según la Sede Electrónica del Catastro;
• la descripción registral: la superficie y los linderos que constan en el Registro de la Propiedad (nota simple);
• la escritura, que puede coincidir o no con el Registro.

El resultado de esa comparación determina el camino. No es lo mismo un pequeño desplazamiento de la cartografía que una diferencia importante de superficie o un lindero discutido.

3. La representación gráfica alternativa (archivo GML)

Cuando la realidad no coincide con el Catastro, el técnico elabora una representación gráfica alternativa georreferenciada, en formato GML, con el contorno real de la parcela y su ajuste respecto a las parcelas colindantes.

Ese archivo se valida en la Sede Electrónica del Catastro, que emite un informe de validación gráfica. Este informe comprueba que la representación cumple los requisitos técnicos y muestra cómo quedarían afectadas las parcelas catastrales colindantes. Las especificaciones técnicas se recogen en la Resolución conjunta de 23 de septiembre de 2020, citada al final.

4. Vías para incorporar la corrección

De forma simplificada, existen dos grandes caminos, que pueden combinarse:

• Ante el Catastro, mediante los procedimientos de declaración, solicitud o subsanación de discrepancias previstos en su normativa. El Catastro puede requerir documentación y, si la corrección afecta a terceros, darles audiencia.
• A través de notaría y Registro de la Propiedad, aprovechando una escritura o mediante los procedimientos de la Ley Hipotecaria para inscribir la representación gráfica y rectificar la descripción de la finca. Estos procedimientos prevén notificar a los colindantes y, si alguno se opone de forma fundada, la cuestión puede no resolverse por esa vía.

Cuál conviene depende, entre otras cosas, de si la finca está inscrita, de si se va a otorgar una escritura próximamente y de la magnitud de la diferencia.

5. ¿Y si un vecino no está de acuerdo?

La medición aporta datos objetivos, pero no decide quién tiene razón en un conflicto de linderos. Si hay desacuerdo, puede ser necesario un acuerdo entre las partes, un deslinde o, en último término, la vía judicial. En esos casos, un informe técnico pericial ayuda a fundamentar la posición del propietario.

6. Qué documentación preparar

• Referencia catastral o dirección de la finca.
• Nota simple del Registro o escritura.
• Planos antiguos, si existen.
• Datos de contacto de los colindantes, si se prevé su conformidad.

7. Qué no se puede garantizar

Ningún técnico puede garantizar que el Catastro o el Registro aceptarán una corrección: son decisiones de esos organismos tras sus propios procedimientos. Lo que sí puede garantizarse es una documentación técnica rigurosa, conforme a las especificaciones vigentes, y una explicación clara de las opciones.

Si su finca está en esta situación, puede consultar su caso indicando la referencia catastral y el motivo por el que necesita resolverlo.

Referencias normativas citadas

• Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (en particular, art. 18).
• Ley Hipotecaria, en la redacción dada por la Ley 13/2015, de 24 de junio (arts. 9, 10, 199 y 201, entre otros).
• Resolución de 23 de septiembre de 2020, conjunta de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública y de la Dirección General del Catastro (BOE de 7 de octubre de 2020).

Compruebe siempre la versión consolidada vigente en el BOE o en el diario oficial correspondiente.